政府が複数住宅所有者に対する譲渡所得税中課税措置の猶予期間を5月9日で終了することを最終決定しました。具享年経済副総理兼財政経済部長官が調整対象地域内での売買契約締結時期に応じた政策案を発表することで、今回の措置が確定されたことが明らかになっています。これは複数住宅投機需要を根本的に遮断し、不動産市場の透明性を強化しようとする政府の意志を示すものと解釈されています。
今回の政策変化は、調整対象地域内の住宅所有者に相当な影響を与えると予想されます。政府は複数住宅物件の放出誘導よりも保有税の強化とともに投機需要を完全に遮断するという原則を維持しており、この基調は不動産市場の安定化を目標とするものとして知られています。
5月10日から適用される譲渡税は、基本税率に加算税率が追加されて相当な水準に達することになります。現在の所得税法上の譲渡税基本税率は、課税標準に応じて6～45%の範囲内で設定されています。猶予期間が終了すると、2住宅所有者は基本税率に20ポイントの中課税が、3住宅以上の保有者は30ポイントの中課税が追加される構造です。
地方所得税を含めると、最高税率が82.5%に達することが明らかになっています。これは住宅売却による利益の大部分を税金として徴収する水準という点で、複数住宅所有者にとっては相当な負担となることが予想されます。課税標準が10億ウォンを超える高級住宅保有者の場合、特に税負担が大きくなると見られています。
国税庁長が公開したシミュレーション結果によれば、税負担の格差が非常に大きく表れています。15年間保有して10億ウォンの利益を得た3住宅所有者を基準に見ると、5月9日以前に住宅を売却する場合は譲渡税として約2億6千万ウォンを納付すればよいのですが、5月10日以降に売却する場合は譲渡税として実に6億8千万ウォンを納付しなければならないことが明らかになっています。結果的にわずか1日の違いで税金が4億2千万ウォンも増加することになるわけです。
2住宅所有者の場合でも同じ条件で税負担が2.3倍増加することが分析されています。このような急激な税金変化は、不動産市場で物件を引き上げたり、他の節税方法への転換を促す可能性を高めています。
税負担を増加させる最大の要因の1つは、長期保有特別控除の利益の完全な排除です。長期保有特別控除は、住宅を長期間保有する所有者を優遇する制度で、保有期間に応じて譲渡利益の最大30%まで控除してくれることが知られています。この制度は節税効果が非常に大きいことで知られており、多くの長期保有者がこれを活用してきました。
しかし譲渡税中課税の対象となると、保有期間がいくら長くてもこのような控除の利益をまったく受けられなくなります。したがって、長期間住宅を保有してきた複数住宅所有者も長期保有の利点を活用できなくなり、実質的な税負担が相当大きくなると予想されています。
李在明大統領は国務会議で不動産問題を「社会発展を阻害するがん的存在」と規定し、強硬な立場を明確にしました。譲渡税中課税猶予の終了はこのような政府の原則的基調を反映した措置として解釈されています。大統領は「ほんの小さな隙間ができても堤防が決壊するように」という表現を通じて、完璧で公正な制度実行の必要性を強調しました。
政府が譲渡税緩和よりも原則堅持を選択したことに伴い、5月10日以降の不動産市場の変数と戦略はさらに複雑化する見通しです。一部では複数住宅所有者の物件引き上げ現象が深刻化するという懸念も提起されていますが、政府は「今回もだめなら国政を導くことができない」という強い意志を示し、政策推進への意志を示しています。今回の譲渡税政策が残された任期中に不動産市場にどのような変化をもたらすことができるか、国民の関心が集中している状況です。
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