銀行セクターの住宅ローン金利が新たな高値に向かって上昇しています。KB国民銀行、新韓銀行、ハナ銀行、ウリ銀行、NH農協銀行など大手5行の5年固定型住宅ローン金利の上限が最近6.74%に達し、まもなく7%台への突入を控えている状況です。このような金利上昇は、金融債5年物金利とコフィックスが同時に上昇したことで生じました。金融債金利は昨年末から着実な上昇傾向を示しており、資金調達費用指数であるコフィックスも4ヶ月連続で上昇し、市場金利を押し上げ続けています。
金利上昇傾向が継続すると予想される理由は複数あります。韓国銀行の基準金利引き下げサイクルが実質的に終焉を迎えたという分析が優勢であり、金融当局の家計債務管理強化の方針が相まって、当面の間、貸出金利が低下するのは難しいと見られています。これらの構造的要因が組み合わさることで、住宅ローン金利は今後も現在のレベルを維持するか、さらに上昇する可能性が高いです。
最大の被害を受ける恐れがある集団は、5年前の超低金利時代に急いで借入をした無理な借入者たちです。当時2%台の非常に低い金利で住宅ローンを利用していた彼らが、金利見直し時期を迎えることで、4～5%台のはるかに高い金利が適用されるからです。これは単なる金利上昇ではなく、毎月返済すべき元利金がほぼ2倍近く跳ね上がる可能性があるということを意味しています。例えば、2%台の金利で200万円を返済していた借入者が4～5%の金利に変換されると、同じ借入額に対して毎月ほぼ400万円に近い金額を返済しなければならない可能性があるということです。
このように急に増加した利息負担は、単に個人の財政問題に留まりません。家計の利息負担増加による消費の収縮が実物経済全体に悪影響を及ぼす可能性があるという懸念が提起されています。さらに深刻なのは、増加した利息に耐えられない借入者が保有する住宅を売却物件として市場に出す場合が増える可能性があるという点です。これは不動産市場全体の不安定性を深刻化させる可能性があるため、金融当局と不動産関係者が注視する重要なリスク要因となっています。
一般的に、金利上昇期には固定金利が変動金利より有利であると言われています。金利が継続的に上昇すると予想される状況では、金利を現在のレベルで固定することが長期的に有利だからです。しかし、現在の住宅ローン市場では異常現象が発生しています。固定型商品の金利が変動型商品の金利より高く設定されているのです。これは金融機関が将来の金利上昇リスクを先んじて反映させることで、固定金利商品の金利をより高く設定した結果です。
このような状況で、借入者の選択は混乱しています。当面の利息負担を少しでも減らすため、多くの借入者が変動金利を再び選択する傾向を示しています。韓国銀行経済統計システムのデータによると、昨年12月に新たに取扱われた住宅ローンのうち、変動金利が占める割合が1年ぶりに最高水準を記録しました。このような選択は短期的には利息負担を減らすことができますが、コフィックスの変動に応じて今後、より大きな金利上昇に晒される危険を抱えています。
金融当局はこのような状況を認識し、無理な借入層の負担を緩和するための方案を検討中です。30年満期の固定金利商品の導入を含むいくつかの代替案が議論されており、これは借入者の月々の返済額を低下させることができる方法です。30年という長期間にわたって元金を返済すれば、毎月返済すべき金額が大幅に減少するため、現在の金利ショックをある程度緩和できると予想されています。
しかし、これらの方案も急を要する借入者の不安を即座に解消するには不十分です。新しい商品の開発と出市には時間がかかり、既に高い金利で借入をした借入者がこの恩恵を即座に受けることができないからです。また、金利上昇の根本的な原因である金融市場の金利上昇傾向を政策的に完全に反転させることは難しい状況です。これは金融当局の政策手段も、現実の複雑な市場状況の前では制限的にならざるを得ないことを示しています。
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